V této části budu psát aktuality o pronájmech bytů, tak jak o nich čtu v novinách a na internetu a budu se je snažit komentovat. V podstatě není systematicky sledovat vše, co se týká nájmů, protože podstatné informace nelze přehlédnout. Viz například odložení plateb nájemného z letošního jara.
Aktuality o pronájmech bytů
Dražší hypotéky
6. 1. 2022. Dnes jsem četl článek, podle kterého mohou úrokové sazby dosáhnout až šest procent, což může mít za následek až padesáti procentní propad v počtu nově sjednaných hypoték. Je otázka jestli propad v nových hypotékách způsobí i nižší zájem o byty nebo jenom bude méně zájemců, ale pořád dostatek na to, aby se byty dále kupovaly jako doposud. Má cenu kupovat investiční byt na hypotéku? Pokud budu uvažovat byt z předchozího příspěvku, jen uvedu výše splátek pro různě vysoké úrokové sazby:16 700 Kč (4 %), 18 800 Kč (5 %) a 21 000 Kč (6%) a to vše při nájmu 12 500 Kč.
Vyplatí se kupovat investiční byt na hypotéku?
7. 10. 2021. Před rokem jsem psal, že se přestává vyplácet kupovat nemovitosti na pronájem v Praze. Také jsem, před několika měsíci, psal, že návratnost investice do bytu v Praze je 33 let. Tento měsíc přišli novináři se zajímavým zjištěním: Byt koupený na hypotéku se nevyplatí pronajímat.
Jako příklad uvedu můj oblíbený Chodov. Cena bytu 2+kk o 43 m2 je 4 400 000 Kč a pronajmout se dá za 12 500 Kč. Návratnost investice v hrubém nájmu je přes 29 let (trochu se to zlepšilo). Pokud si půjčíte na byt 80% jeho ceny (3 500 000 Kč), potom při hypotéce na třicet let a úroku 2,8 %, budete měsíčně splácet 14 300 Kč. Investiční byt na hypotéku se nevyplatí. Je otázka, jestli se vyplatí bez hypotéky a zhodnocení nemovitosti je úplně jiná otázka (podrobně jsem o ni napsal zde).
Pozemky okolo bytového domu
10. 8. 2021. V tomto článku na Aktualne.cz se píše o možnostech využití zeleně okolo paneláků, proč je v podstatě nevyužívaná a jak by to šlo zlepšit. Při čtení článku jsem si vzpomněl na jeden můj byt, ke kterému patří pozemek okolo domu. Pozemek má asi 900 m2 a patří 100 bytům, takže ho nikdo nemůže využívat. Jen se platí za jeho údržbu. Co hůř na pozemku jsou i naše chodníky, které jdou okolo celého paneláku. Celkem mají chodníky přes 200 metrů a v zimě se musí udržovat. Údržba této srandy stojí ročně přes 150 tisíc Kč. Až si bude kupovat nějaký byt, tak na to myslete. Protože tento pozemek cenu bytu nezvýší, jen představuje dodatečné náklady.
Hypotéky na doraz
1. 7. 2021. Na iDnesu vyšel článek o zdražování stavebního materiálu. V článku se píše, lidé si brali maximální hypotéky a nyní, po zdražení, nemají z čeho financovat dostavbu domů. A také je tam zmíněno, že se to může týkat až sedminy hypoték. Osobně nechápu, proč si lidé půjčují nadoraz (a že jim to banky půjčí), bez jakékoliv rezervy.
Něco podobného se může stát i u nájemního bytu, když je byt po nějakou dobu nepronajatý (nového nájemníka můžete hledat i několik měsíců). Například splátka hypotéky u bytu za 5 milionů a 90% hypotéce dělá necelých 20 tisíc korun měsíčně. Proto vždy mějte rezervu.
Přestěhujte se na Vinohrady, je tam skoro levněji než na Hájích
2. 5. 2021. V poslední době vyšla řada článků, které píší o poklesu nájemného. Když se podíváte na grafy například v tomto článku na iDnes, tak velice rychle zjistíte, pouze obecné informace o celém městě. Takže nevíte nic. O cenách nájmů jsem psal ve dvou příspěvcích (Jaká je výnosnost bytů? a Aktuální výnos nájmů). Poslední nájmy byly z roku 2020, dnes jsem se na nájmy podíval a přidal další tabulku.
Vláda zapomněla na pronajímatele bytů
4.3. 2021. Vláda před nějakou dobou uzavřela většinu obchodů pro běžné zákazníky. Tedy i pronajímatele bytů. Nedávno jsem musel zkrášlit jeden byt a vše jsem musel nakupovat online. Zkuste si koupit lino, kuchyňskou linku a dveře v e-shopu tak aby to ladilo. Bohužel je to daň za to, že k pronajímání bytů je administrativně jednoduché a není k tomu potřeba živnostenský list. Na druhou stranu, je to nevýhodné, když jednou za sto let přijde nějaká ta epidemie.
Přelidněná domácnost? U nájemníků standard
12. 1. 2021. Jedna místnost pro dospělí pár, jedna místnost pro děti do osmnácti let a jedna místnost pro osobu nad osmnáct let. Máte to? Pokud ano tak nežijete v přelidněné domácnosti. Přelidněná domácnost je snem každého pronajímatele bytů. Vysoké nedoplatky za služby, vysoké opotřebení bytu a více problémů se sousedy. Do jednoho mého bytu 1+1 o 36m2 se chtěli jednou nastěhovat dvě dospělé osoby se čtyřmi dětmi a dvěma psy. Ze zprávy není jasné, jak se počítají zvířata.
Hluk při rekonstrukci bytu? Kdo by to řekl
14. 12. 2020. V mém článku jsem psal, že byt vždy rekonstruují předtím, než ho začnu pronajímat. Tedy ještě předtím, než moji nájemníci naštvou sousedy. Na iDNES (bohužel je prémium) jsem našel článek o rekonstrukci bytu a sousedce, které se nelíbí hluk. Samozřejmě, že rekonstrukce je hlučná a prašná a jenom jádro, v panelovém domě, trvá zrekonstruovat dva týdny. Když se rekonstruuje byt ve starším cihlovém domě a je nutné vyměnit úplně všechno, tak se to může protáhnout i na dva měsíce. V dnešní době je problém i to, že spousta lidí pracuje na home office a tedy i rekonstrukce, které by si jinak ani nevšimli, je ruší. Proto vždy vyvěste, před rekonstrukcí, na nástěnku informaci o rekonstrukci, s časem prací a datem zahájení a ukončení prací a telefonní číslo abyste si mohli popovídat se sousedy (většinou si nestěžují).
Bude se zvyšovat nájemné?
7. 12. 2020 aktuálně to vypadá, že nebezpečí bylo zažehnáno, tedy pokud nemáte příjmy přes 141 764 Kč/měsíc.
13. 11. 2020. Neplánujete zvyšovat nájemné? Možná Vás k tomu přinutí vláda. Podle návrhu ČSSD by se měla zvýšit daň z příjmu z 15 % na 19 %. Přece byste tento rozdíl neplatili ze svého. Pokud drobný pronajímatel bytu pronajímá byt za 13 000 Kč/měsíc (156 000 Kč/rok), potom v současné době platí daň z příjmu ve výši 16 380 Kč. Při 19 % sazbě, by platil 20 748 Kč, tedy o 4 368 Kč více. To je 364 Kč/měsíc, takže zvednutí nájmu o 500 Kč/měsíc se dá celkem dobře zdůvodnit.
Vyplatí se pronajímat byty?
25. 10. 2020. Dnes jsem se na iDNES dočet, že v Praze klesá poptávka po nájemním bydlení. Když se o něčem píše v novinách, je jasné, že situace je mnohem horší. V příspěvcích Jaká je výnosnost bytů? a Aktuální výnos nájmů jsem psal, že ceny bytů v Praze rostou raketovou rychlostí, ale výše nájemného už několik let stagnuje. Nabízí se tedy otázky, jestli se ještě vyplatí pronajímat byty. Odpověď je zatím jasná: ano, vyplatí.
Prodej investičního bytu až po deseti letech?
15. 10. 2020. Dobrá a špatná zpráva: jak jistě víte, tak nám zrušili daň z nabytí nemovitosti, to je ta dobrá a všeobecně známá zpráva. Co je však méně známé, je to, že se od příštího roku prodlužuje časový test na prodej nemovitosti z pěti na deset let. To znamená, že pokud byt pronajímáte a prodáte ho dříve než po deseti letech od nabytí, potom zaplatíte daň z příjmu.