Před nedávnem jsem napsal článek o tom, jak zlevňují nájmy. V článku jsem spočítal, o kolik zlevnily nájmy bytů v některých lokalitách. Protože je to aktuální téma, tak se mu věnují i velké noviny a na iDnes vyšel článek, který shrnuje pokles nájmu v celé Praze. Čísla v obou článcích nelze porovnávat, protože se obě statistiky zaměřují na různé územní jednotky (kdo se má v členění Prahy vyznat). Například v článku na iDnesu je napsáno, že v Praze je spousta volných bytů k pronájmu. Já jsem ale našel jenom 3 byty k pronájmu v Řepích, které vyhovují mým požadavkům. Takže, až za vámi přijde nájemník a bude chtít snížit nájem na základě podobných článku, protože nájmy pořád zlevňují, tak buďte připraveni argumentovat místní situací. Která je jiná než celopražský průměr.
Jak je to s tím zlevňováním nájemného?
Kamarád bydlí na Hradčanech v bytě o 50 m2. Kolik si myslíte, že za něj platí? Deset tisíc korun měsíčně. To je levnější, než kolik platí můj nájemník na Jižním Městě! Z počátku jsem tomu nechtěl ani věřit. Potom mi však řekl, že nájem je nízký protože, tam platí ohromnou sumu za plynové topení. Z toho plyne ponaučení, že byste si někdy chtěli pronajmout byt, tak chtějte vědět, kolik se platí za teplo (pronajímatel musí doložit energetický štítek nebo vyúčtování tepla za poslední tři roky).
Takže kdyby přišel můj nájemník a řekl mi, že jeho kamarád platí na Hradčanech méně než on. Zeptal bych se ho, jestli mluví o nájmu nebo o celkové sumě, tedy i o službách. Také bych poukázal na riziko, že daný byt může být určený pro krátkodobé pronájmy a až se vrátí turisté, potom se bude muset z bytu vystěhovat.
Znám několik lidí, kteří se přestěhovali kvůli několika stokorunám. Osobně si myslím, není dobré často měnit nájemníka, protože při stěhování vznikají majiteli náklady na opravu bytu a vypadne mu několik nájmů. Asi bych se snažil s nájemníkem domluvit, a pokud by to nešlo, tak bych mu asi něco dočasně zlevnil, s tím že po opětovném nárůstu nájmů bych zdražil.
Nájmy pořád zlevňují, nemovitosti zdražují
Jak jsem psal v článku o zlevňování nájmů, tak současná výnosnost nájmu je okolo 3%. To znamená, že kdyby nebyla inflace, potom se byt z nájmu zaplatí za 33 let. Nezdá se vám to šílené? Pokud někdo argumentuje tím, že rostou ceny nemovitostí, potom musím zopakovat to, co jsem už jednou napsal:
Zhodnocení akcií = zhodnocení nemovitosti = virtuální zhodnocení
Výplata dividendy = nájem = skutečné peníze
Pronajímatel bytů
Nákupní šílenství už je tak daleko, že se kupují i ruiny na malých městech a na vesnicích. Myslíte si, že je rozumné koupit neudržovaný dům na vesnici v zátopové zóně s eternitem na střeše? Jak jsem psal zde, tak rekonstrukce bytu vyjde na statisíce, ale rekonstrukce domu vyjde na miliony (pokud z něho chcete dostat vlhkost a radon).
Osobně se nechci účastnit tohoto šílenství, ale nic jiného mi asi časem nezbyde, až budu chtít přikoupit nějaký nový byt. Myslím si, že nízké nájmy a vysoké ceny nemovitostí jsou dlouhodobě neudržitelné a že se časem vrátíme na návratnost investice do dvaceti let. Pokud se nesrovná cena nemovitosti a výše nájmu, potom přestanou pronajímatelé opravovat byty a prodělají na tom i nájemnici. Na druhou stranu je to dobrá zpráva pro pronajímatele, protože si nájemníci jen tak nekoupí vlastní byt.