Už jste se rozhodli, v jakém domě bude váš nový nájemní byt? Dobře a co lokalita (lokalita více méně určuje i typ domů)? Jak píši v úvodu, tak lokalita je podle některých lidí to nejdůležitější. Protože jsem z Prahy, zaměřím se na ni. Pro výpočet výnosnosti bytů mám k dispozici i historická data, která jsem získal v době, kdy jsem hledal svůj druhý nájemní byt (ten první mi nedal tolik práce). Jaká tedy je, výnosnost bytů. se dozvíte za chvíli.
Hrubý nájem je to, co je nájemník ochoten zaplatit. Že z nájmu zaplatíte ještě fond oprav, splátku úvěru a daně, nikoho nezajímá. Na vás je najít byt v domě s rozumnými poplatky.
Pronajímatel bytů
Jak to spočítat?
Asi nejčastějším způsobem, jak spočítat výnosnost bytů, je spočítat roční hrubý nájem a vydělit ho kupní cenou. V tomto případě nejčastěji získáte výnosnost od tří do deseti procent. Zde se nabízí dvě filozofické otázky:
- Proč se počítá s hrubým nájmem a ne s čistým příjmem?
- Jak spočítat výnosnost, když byt nějakou dobu pronajímám a potom zvýším nájem?
Odpověď na první otázku je jednoduchá: aby šlo porovnat výnosnosti z různých bytů v různých lokalitách.
Hrubý nájem je v podstatě ekvivalent hrubé mzdy. Hrubá mzda vyjadřuje, nakolik si zaměstnavatel cení práce zaměstnance, ale nic neříká o tom, kolik zaměstnanec skutečně dostane. U nájmu je to stejné. Hrubý nájem je to, co je nájemník ochoten zaplatit a více nezaplatí (protože na to nemá). To že vy z nájmu zaplatíte ještě fond oprav, splátku úvěru za zateplení domu a daně, už nikoho nezajímá. Na vás je najít byt v domě s rozumnými poplatky, protože tyto poplatky mohou výrazně snížit výnosnost.
Výnosnost lze dobře spočítat v prvních letech nájmu, ale co potom? Cena nájmu a nemovitosti se zvyšuje a hodnota peněz se snižuje. Když nebudete zvyšovat cenu nemovitosti a vždy použijete aktuální nájem, bude se vám postupně zvyšovat výnosnost. Budete mít sice vyšší nájem a výnosnost, ale hodnota peněz bude nižší. Co s tím? Osobně to řeším tak, že když počítám výnosnost, podívám se na ceny nemovitostí v okolí a použiji průměr cen podobných bytů.
Fond oprav a další výdaje
Měsíční fond oprav se nejčastěji pohybuje od 10Kč/m2 do 40Kč/m2. U bytu o 45m2 to může být 1800Kč a to už je pořádný zásek do nájmu. Úvěr na zateplení domu činní stovky tisíc korun na byt a splatnost bývá okolo dvaceti let, takže bývá levnější než fond oprav, ale i to může být 500Kč. Třetí zásek jsou daně. Když využijete paušál tak daň je 15% ze základu daně a základ daně je 70% hrubého nájmu (tj. 10.5% z hrubého nájmu). Pokud použijete skutečné náklady, můžete se dostat ještě níže. Takže abyste se pochlubili okolí, uvádějte hrubý nájem. Pokud chcete vědět, jak na tom jste, vypočítejte výnosnost z čistého nájmu. Více o platbách za služby se dozvíte v tomto článku.
Jaká je výnosnost bytů?
Druhý byt jsem se rozhodl koupit v roce 2015. Začal jsem zjišťovat ceny a byl jsem svědkem raketového nárůstu cen. Ceny rostli doslova o desítky tisíc korun měsíčně. Takže raketový růst ceny nemovitostí probíhá již pět let. Ceny bytů se průměrně pohybovaly od 40 000Kč/m2 (okrajové části) do 75 000 Kč/m2 (Dejvice, úplné centrum jsem nesledoval). Zaměřil jsem se na byty o velikosti 2+kk a cca 45 m2. Hrubou výnosnost pro různé čtvrti jsem shrnul v následující tabulce:
| Rok | 2015 | 2016 | ||||
| Cena bytu (Kč) | Nájemné (Kč) | Výnosnost (%) | Cena bytu (Kč) | Nájemné (Kč) | Výnosnost (%) | |
| Bohnice | 2 250 000 | 8 000 | 4,3 | 2 500 000 | 9 500 | 4,6 |
| Dejvice | 2 970 000 | 9 000 | 3,6 | 3 250 000 | 10 800 | 4,0 |
| Vinohrady | 3 375 000 | 9 500 | 3,6 | 3 780 000 | 11 400 | 3,6 |
| Háje / Chodov | 2 550 000 | 8 800 | 4,1 | 2 800 000 | 10 600 | 4,5 |
| Řepy | 2 050 000 | 7 700 | 4,5 | 2 250 000 | 9 500 | 5,1 |
Už máte svého favorita? Jak je to s výnosností bytů dnes si můžete přečíst v dalším článku. Pokud si chcete spočítat návratnost investice, můžete použít například tuto kalkulačku.