Za svou kariéru pronajímatele bytu jsem prošel spoustu bytů, jak v Praze, tak v ostatních městech a na vesnicích. Menší města a vesnice mě zajímala z hlediska vyššího výnosu nájemného. Jako závěr ze všech návštěv mohu konstatovat, že byty v menších městech a na vesnicích jsou v původním stavu nebo jen velice levně (svépomocí) zrekonstruované. V Praze jsou také byty v původním stavu, ale častěji jsem narazil na zrekonstruované byty. Toto platí pro byty na podej, byty na pronájem jsou v Praze téměř vždy zrekonstruované, zatímco na vesnicích téměř nikdy. Proč se tedy ve městě žije lépe?
Samozřejmě, že každý chce bydlet v hezkém bytě s moderní kuchyňskou linkou a nově zrekonstruovaným jádrem. Jenže při nízkých nájmech, na vesnicích a malých městech, je to těžké. Je sice pravda, že ceny bytů jsou nižší a je tedy možné dosáhnout vyššího procentuálního výnosu z nájmu, ale pokud je něco potřeba opravit nebo zrekonstruovat, nastane problém. Například levná rekonstrukce celého bytu vyjde do dvou set tisíc korun. Jak jsem psal zde, tak nájem bytu 2+kk v Praze nejde pod dvanáct tisíc korun. Takže i v té nejlevnější lokalitě se tato rekonstrukce vrátí do jednoho a půl roku (v hrubém nájmu).
Jenže, je zde ještě druhá věc. A to o kolik se zvýší nájemné po rekonstrukci. V Praze je to obtížné zjistit, protože se nezrekonstruované byty k pronájmu téměř nenabízejí, ale když jsem to zjišťoval před pěti lety, tak rozdíl dělal okolo čtyř tisíc korun. V tomto případě se investice vrátí za čtyři roky a kousek (v hrubém). Pokud nájemník nezničí jádro, potom se rekonstrukce v dlouhodobém horizontu vyplatí. I když o nájemníkovy, který přemístil některé zdi na dvůr, jsem už také slyšel.
Jak je to na malém městě?
Nájem bude asi poloviční u zrekonstruovaného bytu (na malých městech je obtížné zjistit cenu nájmu a cen nemovitosti, protože tam prakticky neexistují veřejné nabídky). Budu-li počítat nájem šest a půl tisíce, potom je návratnost přes dva a půl roku. A navýšení nájemného po rekonstrukci může být okolo tisíce pětiset korun, i když potom bude složité sehnat nájemníka. V tomto případě se dostáváme na návratnost přes jedenáct let (rozdíl mezi nájmem zrekonstruovaného bytu a nezrekonstruovaného). Během této doby se bude muset všechno vyměnit (kuchyňská linka, koberce a možná i obklady), takže v době, kdy se ještě nevyplatila rekonstrukce, už „drobné“ opravy mohu dosahovat téměř poloviny ceny původní rekonstrukce.
Tak už víte, proč se ve městě žije lépe?
Na malých městech se nevyplatí rekonstruovat byt, protože jsou tam malé nájmy.
Pronajímatel bytu
Teď to už víte alespoň z pohledu nájemního bydlení. Pokud chcete znát dalších sedm důvodu, můžete si je přečíst článek na E15.