Když jsem cíleně kupoval svůj druhý investiční byt, řešil jsem otázku, jaký byt vybrat a kde má být (u prvního to bylo o poznání jednodušší). Celý život žiji v Praze, takže město bylo předem dáno, ale v jaké lokalitě mám hledat byt k investici? Kde tedy hledat byt? V původní zástavbě, v paneláku nebo v novostavbách? Nějakou dobu jsem o tom přemýšlel a v tomto článku postupně rozeberu jednotlivé typy bytů a to jak jsem zhodnotil jejich výhody a nevýhody.
Tři možnosti kde hledat byt
Protože nemám milióny a ani by mi je banka nepůjčila, s klidným svědomím jsem ze svého okruhu zájmu vyškrtl centrum a drahé lokality jako jsou Dejvice, Bubeneč a podobně. Když si chcete koupit byt, máte v principu na výběr ze tří typů. Prvním typem jsou starší byty v původní zástavbě, druhým typem jsou panelákové byty na sídlištích (obvykle novější) a potom byty v novostavbách.
Domy v původní zástavbě
U těchto bytů určuje výrazně cenu lokalita. Špatnou lokalitu poznáte na první pohled. Domy jsou posprejované, za vchodovými dveřmi je mříž (ta bývá i v oknech v přízemí), domy jsou celkově neudržované. Zde se nenechte zmást opravenými domy, které většinou patří městským částem, ty mohou z venku „vonět novotou“, ale to nic neznamená. Pokud víte, že se lokalita kultivuje, potom i špatný byt ve špatném domě může být zajímavou koupí. Bohužel tato pravděpodobnost již bývá započítané v ceně.
Pokud chcete byt za rozumnou cenu a v rozumné lokalitě, musí být v původním stavu, protože zrekonstruované jsou neúměrně drahé. Schválně si zkuste si najít rozdíly v cenách zrekonstruovaných bytů a těch v původním stavu a potom to porovnejte s cenami z tohoto článku. Na druhou stranu, byt v původním stavu může zaznamenat, že poslední oprava proběhla před sto lety a taková rekonstrukce (koupelna, WC, elektroinstalace, plyn, podlahy a občas i stropy) se může pořádně prodražit.
Byt v panelovém domě
Zde opět platí, že jsou lepší a horší sídliště. Většina paneláku je dnes již zateplená a mají plastová okna. Pozor na domy, kde některé byty mají původní okna, mohou v nich žít problémoví lidé. Pokud dům není zateplený, může to být varování. Také se ale může jednat o jeden z posledních paneláků, které byly zateplené lépe a dnes se tak často nezateplují.
Je bláhové si myslet, že lidé budou chtít v budoucnosti bydlet v panelácích. Postupně se bude měnit struktura obyvatel.
Nějaký sociolog v polovině devadesátých let
Opět byty v původním stavu jsou levnější. Při rekonstrukci musíte odstranit původní jádro a postavit nové. Na nějaké polepy jádra ani nemyslete. Když jsem zjišťoval cenu, tak kulisy vycházely mezi šedesáti a osmdesáti tisíci a komplet nové jádro bylo za sto třiceti tisíc včetně elektroinstalace v jádře a s obložením okolo kuchyňské linky (v roce 2019). Samozřejmě, že za takto nízkou cenu musíte vybírat nejlevnější obklady a vůbec všechny zařizovací předměty. Při rekonstrukci jádra zvažte i rekonstrukci elektroinstalace v celém bytě. Později se dělá špatně, a pokud nechcete mít znovu celý byt pod půl centimetrem prachu, tak ji budete muset vést v lištách. Po rekonstrukci jenom byt vybílíte. Podlahy jsou většinou křivé, ale nájemníkovy stačí koberec, takže je moc řešit nemusíte. Pokud jde o kuchyňskou linku, berte tu nejlevnější do pěti tisíc, přidejte nejlevnější sporák a je hotovo.
Novostavby
Výhoda novostaveb je, že se dají ihned pronajmout a jsou hezké jak stavby, tak byty. Nájemníci v těchto bytech jsou zvyklí na vyšší standard bydlení a nespokojí se s kuchyňskou linkou za pět tisíc z hobbymarketu. Pozor, pokud si myslíte, že vyšší kupní cena a nájem výrazně redukují problémové nájemníky, tak jste na omylu. Problémoví lidé jsou ve všech společenských vrstvách. V novostavbách vidím spíše nevýhody než výhody. Mezi hlavní nevýhody těchto bytů považuji:
- Horší dostupnost MHD. Občas jsou uprostřed polí, a pokud neseženete milovníka řepky a dlouhého dojíždění, tak může být problém byt pronajmout. Na druhou stanu jsou novostavby i na okrajích panelákových sídlišť, ale byty v nich mohou být i dvakrát dražší než na sídlišti.
- Vyšší cena. Občas neúměrně vysoká lokalitě.
- Také jsem se setkal s nízkou kvalitou bytu. Například rok starý byt měl popraskané obklady v koupelně a rezavějící zábradlí na balkóně (možná tam také bydlela moje nájemnice).
Takže už máte jasno kde hledat byt?
Myslím tedy z hlediska lokality, o kalkulaci výnosu jsem napsal v dalším díle. Osobně preferuji byty v panelácích, protože jsou stále za rozumné ceny a nabízí zajímavý výnos. Jednou jsem četl něco jako, že je bláhové si myslet, že lidé budou chtít v budoucnosti bydlet v panelácích. Postupně se bude měnit struktura obyvatel. Bylo to v knize z poloviny devadesátých let, ale nic takového se do dnešních dnů nestalo a podle tohoto článku by na sídlištích neměla vznikat (nová) ghetta, s čím také souhlasím. Takže se nebojím investovat do paneláků.