V minulosti jsem napsal několik článků o tom, jaká je výnosnost nájemního bytu. Nicméně tyto články jsou již staršího data a proto jsem se rozhodl je souhrnně zaktualizovat. A odpovědět na otázku: vyplatí se vlastnit byt? Data zaktualizoval pro říjen roku 2023.
Vždy jsem porovnával typický byt 2+kk o velikosti 45 m2 (±5m2) v různých částech prahy. Tady je aktuální porovnání:
| Rok | 10.23 | 5.21 | 8.20 | ||||||
| Kupní cena (Kč) | Nájemné (Kč) | HRV (%) | Kupní cena (Kč) | Nájemné (Kč) | HRV (%) | Kupní cena (Kč) | Nájemné (Kč) | HRV (%) | |
| Bohnice | 4 800 000 | 15 200 | 3,8 | 4 200 000 | 9 950 | 2,8 | 3 900 000 | 12 800 | 3,9 |
| Dejvice | 6 750 000 | 20 900 | 3,7 | 5 900 000 | 13 800 | 2,8 | 5 600 000 | 15 200 | 3,3 |
| Vinohrady | 6 500 000 | 19 300 | 3,6 | 4 700 000 | 12 150 | 3,1 | 6 100 000 | 14 800 | 2,9 |
| Háje/Chodov | 5 250 000 | 15 500 | 3,5 | 4 500 000 | 11 900 | 3,2 | 4 500 000 | 13 000 | 3,5 |
| Řepy | 5 050 000 | 15 900 | 3,8 | 4 500 000 | 11 650 | 3,1 | 3 800 000 | 12 400 | 3,9 |
HRV – Hrubý Roční Výnos
Z tabulky je patrná jedna věc a to ta, že v roce 2021 došlo k propadu výnosu nájmů, ale v současné době je již výnos na úrovni roku 2020. Nicméně stále výnosnost nájmu zaostává za roky 2015 a 2016. To ostatně koresponduje i s tímto článkem.
Hypotéka
Dále jsem se podíval na porovnání nájmu se splátkou hypotéky. Hypotéka je na 30 let, 80% kupní ceny a fixací na 10 let s úrokovou sazbou 5,09%.
| Splátka hypotéky (Kč) | Nájemné (Kč) | |
| Bohnice | 20 500 | 15 200 |
| Dejvice | 29 500 | 20 900 |
| Vinohrady | 28 000 | 19 300 |
| Háje/Chodov | 22 500 | 15 500 |
| Řepy | 22 000 | 15 900 |
Porovnání obou tabulek je zajímavé a vychází z nich, že je levnější bydlet v nájmu.
Vyplatí se vlastnit byt
Takže se vrátím k původní otázce: vyplatí se vlastnit nájemní byt? V současné době nájemník zaplatí za nájem méně, než za hypotéku. Tedy pro nájemníka je levnější bydlet v nájmu. Jak je to v dlouhodobém horizontu? Pro názornost si to ukážeme na příkladu z Bohnic. Majitel bytu zaplatí za celou dobu splacení hypotéky 7 380 000 Kč (pokud by se nezměnila úroková sazba) a ještě na začátku zaplatí 20 % kupní ceny, tedy 960 000 Kč. Celkem 8 340 000 Kč.
Prostým vydělením zaplacené sumy zaplacené za nemovitost a nájemným vyjde, že se dá v nájmu žít 45 let. Nicméně i nájmy zdražují. V Bohnicích rostly nájmy průměrně o 6 % za rok. Takže pořízení bytu na hypotéku se vyplatí již po 22 letech. Pokud tedy budeme uvažovat, že nejsme schopni rozdíl mezi nájmem a hypotékou nijak zhodnotit. Pokud ano, potom jsou počty o něco složitější.