Začínáte pronajímat byt nebo měníte nájemníka a řešíte, jak vysoký nastavit nájem? Pokud je váš byt ve velkém městě, potom je všude okolo spousta bytů k pronájmu a snadno zjistíte výši nájemného z různých realitních webů nebo ze skupin na sociálních sítích. Na malém městě nebo na vesnici je to horší a může se stát, že žádný inzerát nenajdete a nebudete vědět jak nastavit nájem. V tomto případě se buď musíte někoho zeptat, nebo si můžete nechat poradit od realiťáka a nebo odhadnou výši nájmu. U realiťáků bych chtěl upozornit na jednu věc a to, že jejich provize je typicky jeden nájem. Proto se snaží šponovat výši nájemného nahoru. Například v jednom bytě se mi se mi měnil nájemník po roce a realiťák chtěl navýšit nájemné o 27% oproti nájemnému před rokem! Pokud jde o odhad nájemného, můžete použít jeden z následujících bodů:
- Roční nájem lze získat vydělením kupní ceny bytu osmnácti (hrubý roční výnos 5,5 %).
- Každé dva a půl milionů korun z kupní ceny, vám vynesou deset tisíc korun hrubého nájmu měsíčně.
- Můžete využít nějakou online kalkulačku (zdarma nebo placené).
K bodům 1 a 2 doplňuji, že platili cca do poloviny roku 2020. Dnes je to zejména v Praze horší. Detailně o tom píši zde a také o tom píší zde.
Pokud špatně nastavíte výši inzerovaného nájmu, potom proděláte!
Pronajímatel bytů
Nízký a vysoký nájem
Pokud je dostatek inzerátů, na různých serverech, potom je potřeba upozornit na jednu věc. A to že výše nájmu, za kterou se byty inzerují, je většinou nadsazená. To se dělá, protože vždy můžete zlevnit, ale zdražit ne. Toto vám rovnou řekne každý realiťák. Nemalá část bytů se však na tyto servery vůbec nedostane, protože realiťák ví o někom, kdo právě hledá byt a tomu ho nabídne přednostně. Vám potom řekne: „mám tady zájemce o váš byt, může se nastěhovat okamžitě, ale je to na něj moc drahé.“ Proč to dělá? Protože dostane extra provizi. Nájemníkovi se to vyplatí, realiťák na tom vydělá a vy na tom proděláte (při dlouhodobém pronájmu). Vyšší level je to, že vám realiťák nejdřív přivede několik zájemců, kteří nabízejí ještě nižší nájmy.
Co se tedy stane, když nastavíte nízký nájem? V prvním případě bude vydělávat méně a je možné, že ještě přilákáte nízkopříjmové skupiny nájemníků.
Na druhou strnu, když nájemné nadhodnotíte, potom bude inzerát někde ležet a vy budete mít problém byt pronajmout. Takže budete zlevňovat a budete prodělávat. Podle toho jak inzeráty zlevňují, můžete poznat nadhodnocené ceny nájmů (některé servery na to přímo upozorní a jiných to musíte sledovat). Když už nějakého nájemníka seženete, potom dlouho v bytě nevydrží a nájemníci se budou často střídat (nájemník se klidně přestěhuje kvůli tomu, že někde jinde dostane o dvěstěkorun nižší nájem). Se střídáním nájemníků jsou spojené finanční náklady na opravu bytu (i když jsou jen kosmetické) = ztráta. Také se může stát, že to bude podvodník, který uzavírá nájemní smlouvu s vědomím, že nebude platit. Na druhou strnu, tím odradíte nízkopříjmové skupiny a skutečným zájemcům můžete nájem snížit.
Takže jak nastavit nájem?
Nejdříve se pokuste alespoň odhadnout výši nájmu (podle nabídek, vyzpovídáním kamarádů a příbuzných a pomocí tří pravidel). Pokud využijte služeb realitní kanceláře, klidně je nechte, aby nájemné nadsadili. Ale současně si dejte si pozor, aby vás neodrbali. Pokud bude nabídnutý nájem nižší než vámi odhadnutý, tak s ním nesouhlaste. Pokud budete nabízet byt k pronájmu sami, potom ho nabídněte za vámi stanovený nájem, který trochu nadsaďte. V každém případě si a dejte si pozor, abyste nedopadli jako já.