S pronájmem bytu souvisí i střídání nájemníků. S každou výměnou nájemníka jsou spojené i náklady na nájemní byt. Proto říkám, že solidního nájemníka musíte udržet co nejdéle. Jen pro zajímavost jsem si spočítal, jak dlouho u mě nájemník vydrží. Jsou to přesně dva roky (i s touto nájemnicí, která se v bytě dlouho neohřála).
Kolik stojí výměna nájemníka? Největší riziko je v tom, že byt bude delší dobu nepronajatý. Mohu říci, že je to v průměru měsíc (oprava a nalezení nového nájemníka). To znamená, že každé dva roky přijdu o jeden nájem z každého pronajatého bytu. Další náklady jsou na opravu bytu do obyvatelného stavu. Pokud je něco zničeného nebo byt není vymalovaný na bílo, potom to strhnu z kauce. V tom problém není. Mnohem horší je běžné opotřebení, které se musí odečíst z nájmu. Osobně na to odkládám 5% z nájmu. Zatím to vždy stačilo.
Nájemník bez starostí
Hned na začátku vás musí ujistit, že nájemník bez starostí neexistuje. Při hledání nějakých informací na internetu jsem narazil na službu, která pronajímá byt za majitele. Je jich několik a nabízejí služby za různé ceny. Nechci je hodnotit. Jenom podotknu, že se snaží potenciálního pronajímatele vystrašit a přesvědčit ho, aby využil jejich služeb. Tuto skutečnost dokládají detailním výpočtem nákladů na pronájem (například vyúčtování energií v bytě podle nich trvá 10 hodin, já to mám za 5 minut, když je nájemní v bytě celý rok a 20 minut, když se měnil v půlce roku).
Blbé je, když vám zničí byt neplatič
Pronajímatel bytu
Všechny společnosti upozorňují na neplatiče. Zatím jsem na žádného skutečného nenarazil (ťuk, ťuk, ťuk), takže nevím kolik přesně stojí vystěhování nájemníka (můj známý mi to neřekl). Dle firem se neplatič vyskytne jednou za pět let a náklady jsou okolo 10% z nájmu za těch pět let. Bohužel toto číslo je věrohodné, samozřejmě odečtěte kauci. Další problém je poškození bytu, na které nestačí kauce. V tom případě, se musí sáhnout do fondu na běžné opotřebení (pokud si ho pronajímatel vede). Proto mějte v bytě pouze nutné vybavení, aby toho tolik nemohl zničit. Blbé je, když vám zničí byt neplatič. Dále připočtěte dvacet až padesát hodin práce na opravu a pár cest do oblíbeného hobbymarketu.
Náklady na nájemní byt
Celkové náklady na nájemní byt, kde se střídají nájemníci po dvou letech, jsou: polovina měsíčního nájmu na neobsazený byt (tj. 4%), 5 % na běžné opotřebení a 7 % na neplatiče. Celkem to dělá 16 % nájmu mínus kauce. Samozřejmě, že toto jsou jenom náklady spojené s pronájmem. Další náklady jsou spojené s vlastnictvím bytu a daně.
Ještě jsem našel článek, podle kterého se neplatícího nájemníka jde zbavit i rychleji (ale připadá mi to příliš jednoduché a žádná realitka mi to zatím nenabídla).