Druhou částí plateb od nájemníka jsou platby za služby za užívání bytu. Tyto platby dostáváte současně s nájmem a v podstatě je jen přepošlete správcovské firmě, kterou si SVJ najalo nebo přímo SVJ. Možná se ptáte, proč se platí služby zvlášť. Odpověď je jednoduchá. Nájem podléhá zdanění, ale služby se nedaní, protože nejsou váš zisk a proto musí být jednoznačně odlišitelné. Výše záloh musí být uvedena ve smlouvě, aby to na finančáku pochopili. Občas se udává nájem včetně služeb, ale to nedělejte, protože nájemník nebude šetřit s vodou a navíc budete platby danit.
Co patří do služeb?
Sumu, kterou platíte správcovské firmě je uvedena v předpisu pro platby (může se to jmenovat i jinak např. evidenční list). V předpisu jsou dva typy položek. Položky, které platí nájemník jako voda nebo teplo (viz následující obrázek – zeleně podtržené položky). Druhou skupinou jsou položky, které platí majitel. Sem určitě patří fond oprav nebo splátka úvěru na zateplení (modře podtržené položky). V předpisu jsou i položky Vlastní správní činnost a Odměna za správu. Okolo těchto položek panují nejasnosti a každý říká něco jiného, ale protože z nich nemá nájemník okamžitý užitek, měl by je podle mého názoru platit majitel i když jsou podle obrázku zahrnuty do položky Služby celkem. Takže nájemník by měl platit součet zelených položek a vy ten zbytek. I když, je na následujícím obrázku, v červeném rámečku položka Výnos celkem a v ní je jen fond oprav.
Občas se stane, že jsou jednotlivé položky za služby nízké. To může být způsobeno tím, že v bytě byla nízká spotřeba a správcovská firma snížila zálohy, aby nevznikal velký přeplatek. V tomto případě doporučuji nechat zálohy navýšit na rozumnou hodnotu.
Vždy je lepší, když má nájemník přeplatek na službách než nedoplatek.
Pronajímatel bytů
Elektřina a plyn nejsou součástí plateb za služby, protože se platí zvlášť. Mohou být napsány na majitele nebo na nájemníka. Osobně je přepisuji na nájemníka (elektřinu, plyn v žádném nájemním bytě nemám připojen). Někteří majitelé si nechávají elektřinu napsanou na sebe s tím, že když se z nájemníka vyklube neplatič, mu ji nechají odpojit. Pokud to zkusíte, dejte mi vědět, jak jste dopadli.
Jak jsou vysoké platby za platby za služby za užívání bytu?
Předpis je jedna věc a skutečná spotřeba je věc jiná. V podstatě může překvapit spotřeba teplé vody, studené vody a tepla. Výsledné roční vyúčtování může vypadat jako na následujícím obrázku (reálné roční vyúčtování). Z vyúčtování vyplývá, že služby spotřebované nájemníkem jsou 25 789 Kč (Náklad mínus Vlastní správní činnost mínus Odměna za správu), tedy 2149 Kč/měsíčně. Podle předpisu by, ale měl platit pouze 1436 Kč/měsíčně. To znamená, že jsem po nájemníkovi po doručení vyúčtování chtěl doplatit 713 ⋅ 12 = 8 556 Kč (doplatil to).
Pokud je nájemník v bytě celý rok, potom mu jednoduše vyúčtování uděláte z vyúčtování, které vám dodala správcovská firma a nájemní ho v ideálním případě doplatí nebo mu případný přeplatek vrátíte. Pozor! Vyúčtování, které obdržíte od správcovské firmy, není to samé jako vyúčtování pro nájemníka. Musíte mu, z vyúčtování od správcovské firmy vypsat položky, které má zaplatit. Pokud je v bytě jen část roku, potom je nutné vyúčtování rozpočítat. Pro tyto účely musíte znát hodnoty měřáků v době odečtů (na konci roku). Stavy vodoměrů se standardně na vyúčtovaní neuvádějí, takže je buď znáte, nebo je musíte získat od SVJ. Při rozpočítávání tepla a teplé vody nezapomeňte, že se cena skládá z fixní části a části závislé na spotřebě.
Pokud máte ve službách i další položky můžete je zkusit najít na internetu. Nikde jsem nenašel výčet toho co má kdo platit a v podstatě se všude dozvíte to co zde (viz například článek v E15).